（中國建設報-中國房企報道 記者 肖正華） 面對勢在必行的轉型升級，由傳統(tǒng)房地產開發(fā)商成功轉型城市運營商的中景恒基正以四川眉山市現(xiàn)代工業(yè)新城總部經濟區(qū)（A區(qū)）項目為典型實踐樣本，憑借“城市研究、城市金融、城市產業(yè)、城市營造、城市服務”5大相互支撐的業(yè)務鏈優(yōu)勢，進一步強化運用市場化手段整合各種資源，積累更多的城市配套設施、城市交通等有形資產，并根據(jù)每一座城市的資源特色，因地制宜培育和發(fā)展適合當?shù)貙嶋H需要的特色產業(yè)集群，探索閉合型城市運營發(fā)展新模式。

　　“隨著我國城市化水平的提高，農村人口不斷向城市聚集，無論是城市數(shù)量還是城市規(guī)模都在進一步擴大。21世紀是城市的世紀，是全球展開城市資源優(yōu)化、整合運營的世紀。在新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中，如何通過城市運營取得城市資源的增值和城市發(fā)展效益的最大化是擺在我們面前的重大課題，同時也為傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)借助自身的資源優(yōu)勢實現(xiàn)轉型升級提供了新的市場機遇。”8月26日，中景恒基投資集團股份有限公司（以下簡稱“中景恒基”）董事長肖厚忠接受中國建設報記者獨家專訪時表示。

　　2001年，剛成立的中景恒基還只是中國建筑工程總公司旗下一家從事房地產開發(fā)、工程建設、基礎設施等傳統(tǒng)業(yè)務的普通企業(yè)，通過2007年改制和2012年確定以城市運營為主要業(yè)務的轉型，經過短短4年來的探索實踐，現(xiàn)已轉型為以資源整合、金融投資、運營管理、產業(yè)培育等創(chuàng)新服務于一體的城市運營商，并形成了“城市研究、城市金融、城市產業(yè)、城市營造、城市服務” 5大相互支撐的業(yè)務發(fā)展板塊。

　　“與基礎設施型城市運營商(如公建設施開發(fā)商)、居住建設型城市運營商(郊區(qū)化開發(fā)商)不同，我們的發(fā)展目標是資源整合型城市運營商，在城市運營的內涵和外延上都有很大的突破和超越，跟四川、安徽、湖北、江蘇、河北等地方政府簽署的也多半是以城市產業(yè)鏈打造為核心的‘一攬子’城市運營服務協(xié)議。”肖厚忠表示。

轉型城市運營商是必然選擇

　　據(jù)預測，到2030年我國城市化率將達到65%，這就意味著每年平均至少有近2000萬農村人口變?yōu)槌鞘腥丝凇Ｔ絹碓蕉嗟娜擞赊r村走進城市、由“農民”變身“市民”，如何加快進行城市產業(yè)結構調整，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，進一步擴大就業(yè)空間，成為實現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化必須面對的現(xiàn)實問題。在此背景下，近年來轉型“城市運營商”也越來越受社會各界的關注，適應市場新形勢、轉型“城市運營商”也由此成為諸多傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

　　那么，究竟什么才是真正意義上的城市運營商？業(yè)內比較全面的定義是那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分的經營開發(fā)商。

　　“新形勢下，‘城市運營商’的出現(xiàn)，可以說妥善解決了政府和市場兩方面的問題。它既以經濟利益為導向，又注意兼顧長遠的社會效益，并以此帶動了城市和區(qū)域經濟的發(fā)展，順應了中國城市發(fā)展的必然趨勢。從某種意義上可以說，正是因為‘城市運營商’的崛起，才標志著我國的城市發(fā)展事業(yè)進入了一個嶄新的時代。”肖厚忠表示。

　　在先后針對20多個典型城市進行詳細的市場調研之后，積極主動謀求轉型的中景恒基發(fā)現(xiàn)：隨著經濟社會的快速發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化背景下，大多數(shù)地方政府在尋求戰(zhàn)略合作的過程中已不再是之前那樣簡單的招商引資，更多需要“智庫、金融、產業(yè)的結合體。”即：戰(zhàn)略合作伙伴最好能為當?shù)氐某鞘屑皡^(qū)域經濟發(fā)展提供整體咨詢研究、規(guī)劃設計、金融投資、產業(yè)培育、招商運營等“一體化”服務。        

　　“‘政府主導、讓市場和企業(yè)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，從而創(chuàng)造更多、更大的價值。’這是市場經濟進一步走向成熟的標志，也是近年來我國在新型城鎮(zhèn)化建設過程中不斷強調市場化改革的根本目的所在。經過多年來的開發(fā)建設實踐和一系列市場調研，我們明顯感覺到政府思維和市場形勢早已發(fā)生實質性變化，正是基于這些變化，才及早將中景恒基從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉型為城市運營商，這是企業(yè)與時俱進、加快轉型升級以求實現(xiàn)長遠可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。” 肖厚忠表示。

產業(yè)培育是城市運營的核心

　　與傳統(tǒng)房地產開發(fā)商思維方式不同，作為城市綜合功能的提供者，在開發(fā)定位上，城市運營商得實現(xiàn)由單一項目的市場定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉變，所從事的經營活動也必須從常規(guī)的地產向城市層面延伸，將地產開發(fā)與產業(yè)結構、城市發(fā)展和城市經濟緊密結合。

　　“城市運營商是各種資源的整合者，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者，進而發(fā)展到對城市進行產業(yè)的植入是城市運營的最終目的，只有這樣才能真正帶動城市經濟的發(fā)展和城市居民的就業(yè)。因此，城市運營商所承擔的各種功能和責任也遠遠超過業(yè)務單一的傳統(tǒng)房地產開發(fā)商。”肖厚忠還進一步表示，在城市運營問題上，產業(yè)培育始終是核心，也是檢驗一個城市運營商實力強弱的關鍵。

　　正是因為在產業(yè)培育方面的綜合實力，經過前期1年半時間的調研、談判、投標，2014年10月30日，中景恒基從20家競爭對手中脫穎而出，成為四川省眉山市眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經濟區(qū)（A區(qū)）唯一整體戰(zhàn)略投資企業(yè)。公開資料顯示，該項目規(guī)劃占地面積8.2平方公里，首期建筑核心區(qū)占地2.2平方公里，總投資不低于150億元，總建筑面積不低于200萬平方米，建設運營周期12年。

　　在具體運作模式上，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經濟區(qū)（A區(qū)）項目由眉山市政府負責規(guī)劃審定、產業(yè)審查、政策配套、政務服務，中景恒基則負責投資保障、人才支撐、產業(yè)培育以及各個周期的市場化運作，雙方一起成立了項目公司，由眉山市政府控股30%，中景恒基控股70%。在堅持“政府主導、企業(yè)運作、封閉運行、自求平衡”的合作原則下，該項目在國內率先實現(xiàn)了從一級開發(fā)到二級運營到產業(yè)發(fā)展以及后期運營管理“一攬子”整體打包協(xié)議的簽署及全程服務的落地，并相繼實現(xiàn)了政策制度、運營體制、產城融合等領域的綜合創(chuàng)新。

　　“城市運營商是政府與市場之間必不可少的橋梁，承政府之上，啟發(fā)展商之下。以眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經濟區(qū)（A區(qū)）項目為典型城市運營實踐樣本，憑借‘城市研究、城市金融、城市產業(yè)、城市營造、城市服務’ 5大相互支撐的業(yè)務鏈優(yōu)勢，中景恒基正進一步強化運用市場手段整合各種資源，積累更多的城市配套設施、城市交通等有形資產，同時根據(jù)每座城市的資源特色，培育和發(fā)展特色產業(yè)集群，建立閉合型商業(yè)運營模式，進而為每一個城市運營項目創(chuàng)造更多的經濟效益與社會效益。”肖厚忠表示。