將老舊小區(qū)改造納入城市運(yùn)營體系

發(fā)布時(shí)間：2021-10-19

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)利國利民、提升城市形象和老百姓有獲得感的民生工程及發(fā)展工程，其中老百姓的獲得感是老舊小區(qū)改造最核心的意義。近三十年，我們國家經(jīng)濟(jì)和科技飛速發(fā)展，城市建設(shè)也突飛猛進(jìn)，人們的生活環(huán)境也隨之發(fā)生很大的跨越。一座城市中，居住在老舊小區(qū)和新建小區(qū)中的人們?cè)谖镔|(zhì)生活環(huán)境方面是存在不均衡的，而老舊小區(qū)改造就是消減和弱化這種不均衡，從而建立現(xiàn)代社區(qū)生活服務(wù)體系的重要內(nèi)容。

老舊小區(qū)改造并不能獨(dú)立于城市區(qū)域外部環(huán)境，而是和小區(qū)周邊有著千絲萬縷的聯(lián)系，也和城市發(fā)展的方向以及智慧城市的建設(shè)有著不可分割關(guān)系，因此我們不可以將老舊小區(qū)改造和城市發(fā)展進(jìn)行割裂，而是必須將其納入到城市運(yùn)營體系統(tǒng)籌考慮，并尋求其可持續(xù)發(fā)展的方式方法。

1.當(dāng)下老舊小區(qū)改造需待解決的四個(gè)問題

（1）投資機(jī)構(gòu)的多元參與

老舊小區(qū)改造工作中首先要解決的問題就是資金來源，以前的資金主要依靠政府撥付，相當(dāng)于國家承擔(dān)了老舊小區(qū)居民的生活品質(zhì)提升的成本，這種純粹投入的模式是不具備閉合的商業(yè)鏈。并且隨著老舊小區(qū)改造的規(guī)模和品質(zhì)提升，這部分投入會(huì)越來越大，這種模式的可持續(xù)性就會(huì)隨之降低。因此，還是需要廣泛吸引更多的資本加入進(jìn)來，有投入、有產(chǎn)出，形成健康的商業(yè)循環(huán)鏈條。

從資金性質(zhì)和來源方面，政府投入的部分用來保障基礎(chǔ)性的設(shè)施改造，比如外保溫、上下水的改造，用來保證老舊小區(qū)居民最基本的物質(zhì)環(huán)境生活品質(zhì)；社會(huì)資本進(jìn)入，通過物業(yè)服務(wù)、商業(yè)環(huán)境改造提升老舊小區(qū)的管理和活力。

社會(huì)資本對(duì)老舊小區(qū)改造的投入有兩大部分的回報(bào)。一部分是直接收費(fèi)權(quán)回報(bào)，一部分是商業(yè)經(jīng)營權(quán)回報(bào)。直接收費(fèi)權(quán)的回報(bào)主要是物業(yè)費(fèi)以及其他的社會(huì)服務(wù)性的收費(fèi)，如垃圾處理費(fèi)等。商業(yè)經(jīng)營權(quán)是將老舊小區(qū)的閑置空間（例如鍋爐房、倉庫、自行車棚等）盤活作為商業(yè)用途，重新注入活力，產(chǎn)生商業(yè)效益。但是由于老舊小區(qū)的空間已經(jīng)被限制，進(jìn)行閑置空間的改造和盤活必然需要很多的政策解綁，比如用地性質(zhì)的變更、建筑規(guī)范的調(diào)整等，否則就需要通過層層審批，阻礙了項(xiàng)目的進(jìn)度。用地性質(zhì)變更涉及到將非商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地；建筑規(guī)范的調(diào)整涉及到日照間距、建筑層數(shù)等。

（2）建立工作導(dǎo)則和成功模板
老舊小區(qū)改造是全國范疇的工作，但是各個(gè)地區(qū)的地域環(huán)境不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也并不均衡，所以改造的模式和方法各種各樣，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。這就造成了各地的老舊小區(qū)改造工作各自為戰(zhàn)，無法用共同的方式方法、改造目標(biāo)、評(píng)價(jià)機(jī)制對(duì)各地的工作機(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

另外，從全國范圍來講，目前老舊小區(qū)的改造工作還處于試點(diǎn)+啟動(dòng)階段，很多城市對(duì)這項(xiàng)工作還比較陌生，處于摸索階段。雖然有試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，但是還沒有形成指導(dǎo)性的理論和改造規(guī)范，對(duì)其他城市和地區(qū)的沒有發(fā)揮到最大的指導(dǎo)作用。

因此，需要目前的階段，亟需出臺(tái)一個(gè)老舊小區(qū)改造的導(dǎo)則，導(dǎo)則的目的是設(shè)置改造標(biāo)準(zhǔn)的最下限，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可以在這個(gè)導(dǎo)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)則需要依據(jù)導(dǎo)則，形成改造工作的最低品質(zhì)保障。并且這個(gè)導(dǎo)則應(yīng)該細(xì)化到具體工程實(shí)施層面，每個(gè)改造類目都要有最低標(biāo)準(zhǔn)要求，不同地域的改造可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況選擇改造類目。

在資本介入和改造政策方面，我們也要總結(jié)出若干基本模式，在具體工作中可以根據(jù)具體實(shí)況，以這些模式為模板，進(jìn)行微調(diào)，以達(dá)到改造成果最優(yōu)化，群眾受益最大化。

在制定導(dǎo)則的同時(shí)，我們還需要打造不同地域、不同品質(zhì)的若干模板，為老舊小區(qū)改造工作樹立行業(yè)標(biāo)桿，減少摸石頭過河的過程，以免造成時(shí)間和資源的浪費(fèi)。

（3）公眾參與

老舊小區(qū)改造最核心的目的，就是將住在老舊小區(qū)的居民納入到現(xiàn)代生活服務(wù)體系，居民作為受益者，將長期生活在被改造的居住區(qū)內(nèi)，因此，他們對(duì)未來生活的期望和幸福感都不應(yīng)被忽視忽略，他們的訴求應(yīng)該被納入老舊小區(qū)改造的目標(biāo)中。所以，在老舊小區(qū)改造的過程中，要形成居住者、改造者和管理者之間的互動(dòng)機(jī)制，提升社區(qū)居住者的積極性。

雖然居民的訴求是老舊小區(qū)改造的重要依據(jù)，但由于居民意見往往從自身出發(fā)，并且缺乏專業(yè)知識(shí)，難以從全局和專業(yè)層面提出整體訴求。因此，在積極引入民眾參與的同時(shí)，第一，要協(xié)調(diào)多方利益訴求的差異。比如加裝電梯高低層利益沖突、停車場(chǎng)改造有車無車?yán)娌┺摹⑸舷滤艿栏脑旄鞣皆V求差異等，常常陷入“一人反對(duì)，全員擱置”的困境。在具體實(shí)施措施中，要通過會(huì)議協(xié)調(diào)、投票表決、個(gè)體動(dòng)員等方式，保證大多數(shù)人的利益。同時(shí)，少數(shù)人的利益同樣不能被忽視，犧牲少數(shù)人的利益來滿足大部分人的訴求，是一種簡(jiǎn)單粗暴的做法，也不利于后續(xù)的長效管理。而從另一方面來說，“少數(shù)”和“多數(shù)”是一種相對(duì)的存在，任何人都有可能在某個(gè)改造項(xiàng)目上成為持反對(duì)意見的“少數(shù)人”。因此，尊重“少數(shù)人”，實(shí)際上是對(duì)所有業(yè)主利益的重視。例如加裝電梯增加噪音、影響采光，就可考慮給予一樓住戶適當(dāng)補(bǔ)償；增設(shè)小區(qū)停車位，有車業(yè)主繳納費(fèi)用可用來補(bǔ)貼物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主獲益。第二，要進(jìn)行民眾教育，提升居民對(duì)老舊小區(qū)改造的專業(yè)認(rèn)知以及對(duì)改造政策的誤讀，積極向居民宣傳老舊小區(qū)改造對(duì)提升居住質(zhì)量和提高生活品質(zhì)的意義，使居民對(duì)老舊小區(qū)改造這項(xiàng)政府民生工程政策有更深刻地理解。引導(dǎo)居民以集體為立場(chǎng)，統(tǒng)籌個(gè)人與集體之間、短期與長期之間的矛盾，共同建設(shè)現(xiàn)代社區(qū)生活服務(wù)體系。

在居民教育方面，除了改造過程中的溝通教育，還需要打造社區(qū)教育體系，針對(duì)老舊小區(qū)居民老齡化程度較高，老年人與現(xiàn)代社會(huì)脫節(jié)較嚴(yán)重的現(xiàn)狀，可以打造以現(xiàn)代智能生活為主體的社區(qū)教育體系，例如智能手機(jī)、智能家居的使用，老年生活品質(zhì)提升等。針對(duì)年輕人，可以打造兒童撫育培養(yǎng)、個(gè)人素質(zhì)提升、興趣愛好社團(tuán)以等方面的社區(qū)教育體系。通過社區(qū)教育體系的建立，提升居民的認(rèn)同感和社區(qū)文化的向心性，為老舊小區(qū)的管理和運(yùn)營奠定群眾基礎(chǔ)。

（4）材料和技術(shù)的可持續(xù)性

老舊小區(qū)改造工作中需要注意的最后一點(diǎn)，是材料和技術(shù)的可持續(xù)性。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)投資巨大、關(guān)系民生的工程，在具體工作中，我們要做到一次投入，長久受益，將最先進(jìn)的建筑技術(shù)以及新材料、新工藝應(yīng)用到老舊小區(qū)改造中，做到當(dāng)下先進(jìn)，未來若干年內(nèi)不落后。包括智慧城市的高新科技，將老舊小區(qū)的居住品質(zhì)進(jìn)行一次性提升，直接納入智慧城市的運(yùn)營體系。

另外，要做好工程統(tǒng)籌，一次性實(shí)施到位，不要今天改外立面，明天改上下水，給社區(qū)居民造成多次困擾的同時(shí)，還造成了人力、物力、財(cái)力資源的浪費(fèi)。

2.從城市開發(fā)到城市運(yùn)營

經(jīng)歷了2000年之后城市大擴(kuò)張、大開發(fā)的歷程，這幾年我們的城市發(fā)展趨于冷靜，從量的提升轉(zhuǎn)向了質(zhì)的提升。轉(zhuǎn)變之前，我們的城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵詞是“開發(fā)”——地產(chǎn)開發(fā)公司、城市開發(fā)區(qū)……現(xiàn)在，我們的城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵詞需要轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營”了。

顧名思義，城市運(yùn)營不是拿地——蓋房子——賣房子這種簡(jiǎn)單的三步走，而是從城市研究、城市金融、城市產(chǎn)業(yè)、城市營造和城市服務(wù)這五大板塊缺一不可。城市研究，就是深度了解城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、空間發(fā)展脈絡(luò)，找出城市發(fā)展的問題和矛盾，并尋求解決辦法；城市金融，是指城市發(fā)展的資金來源、籌措方式與發(fā)展收益分配；城市產(chǎn)業(yè)，是指一座城市賴以存在和延續(xù)下去的經(jīng)濟(jì)命脈；城市營造，是對(duì)城市空間進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)計(jì)建設(shè)，使之適應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)和城市人口的發(fā)展；城市服務(wù)，是為城市中生活的人們提供生產(chǎn)和生活上的保障和便利。

對(duì)已經(jīng)習(xí)慣了原有城市開發(fā)模式的政府機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及資本機(jī)構(gòu)來說，城市運(yùn)營是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)，需要學(xué)習(xí)和摸索的地方還很多。2015年開始，中景恒基就開始探索城市運(yùn)營之路，從地產(chǎn)開發(fā)型企業(yè)向物業(yè)持有型企業(yè)轉(zhuǎn)變。中景恒基先后在江蘇連云港、四川眉山市，還有河北張家口，做了三個(gè)城市運(yùn)營的綜合項(xiàng)目，涉足了從空間建設(shè)到產(chǎn)業(yè)引進(jìn)再到物業(yè)管理多個(gè)層面。

在城市運(yùn)營中，城市存量資產(chǎn)的更新是非常重要的一個(gè)版塊，城市存量資產(chǎn)的內(nèi)容多種多樣，其中就包含了老舊廠房、倉庫以及老舊小區(qū)，老舊小區(qū)改造是城市存量資產(chǎn)中占比較大的部分，但是單純的老舊小區(qū)改造的運(yùn)營模式和收益并不理想，因此需要將其納入整個(gè)城市運(yùn)營的大系統(tǒng)，與周邊的其他城市功能區(qū)聯(lián)動(dòng)盤活，才能讓老舊小區(qū)改造工作更加順利的實(shí)施，同時(shí)，也為城市帶來更加充足的發(fā)展動(dòng)力和活力。

3.智慧城市領(lǐng)域的業(yè)務(wù)延伸

近幾年隨著智慧城市概念的提出，中景恒基也基于自身的業(yè)務(wù)范疇，在智慧城市領(lǐng)域延展了業(yè)務(wù)空間。從2015年開始，中景恒基就開發(fā)智慧社區(qū)相關(guān)的產(chǎn)品，目前已經(jīng)取得了一些成果。例如智慧電梯，傳統(tǒng)的電梯在維修保養(yǎng)和故障警報(bào)方面都有較大的不足，由于電梯使用頻率不同，保養(yǎng)的時(shí)間和頻率也有不同，智能電梯可以自動(dòng)記錄運(yùn)行距離、時(shí)長和開門次數(shù)，自動(dòng)通知電梯保養(yǎng)機(jī)構(gòu)，避免由于保養(yǎng)不及時(shí)而產(chǎn)生相關(guān)的事故。同時(shí)，智能電梯可以通過面部識(shí)別，向外可以與城市管理機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)，為居民提供安全保障，向內(nèi)可以和智能家居聯(lián)網(wǎng)，為居民提供更加便利的生活。例如現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都非常頭疼的電動(dòng)車上樓問題，通過智能電梯可以很好的杜絕這種現(xiàn)象，有效的保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。